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Guida alla Vendita


Giusto prezzo

Il primo scoglio veramente arduo è la determinazione del prezzo cui mettere in vendita l'immobile: va fissato per analogia con i prezzi degli immobili simili per età e qualità posti nella stessa zona, ovviamente in proporzione alla dimensione dell'unità immobiliare che si intende vendere. Per evitare possibili incomprensioni durante la trattativa, occorre ricordare che il prezzo degli immobili che sono stati già abitati, va calcolato non al metro quadrato ma a corpo, valorizzando cioè l'immobile nella sua interezza e non nelle sue dimensioni. Il prezzo non deve essere esagerato, rispetto alle quotazioni di mercato correnti, ma la richiesta deve essere tale da consentire la trattabilità. La soluzione ideale è quindi quella di affidarsi ad un professionista competente nel settore immobiliare che tenendo conto di tutti i parametri elaborerà una perizia.

 

Proposta d'acquisto

Una volta trovato un potenziale acquirente, l'agenzia immobiliare gli farà sottoscrivere una proposta irrevocabile d'acquisto, a volte accompagnata da un acconto di modesta entità, che verrà restituito se l'affare non dovesse andare a buon fine. Il venditore può decidere di analizzare la convenienza di tale proposta in base alle proprie necessità.

 

Documentazione necessaria

La parte venditrice deve fornire alla parte acquirente la seguente documentazione inerente l'immobile in vendita:

  • Copia dell'atto d'acquisto
  • Schede catastali
  • Planimetria catastale (Nota bene: pena nullità dell'atto la planimetria deve essere perfettamente rispondente alla situazione attuale dell'immobile)
  • Attestato di certificazione energetica
  • Eventuale successione se si tratta di un'immobile ereditato
  • Eventuale donazione se si tratta di un' immobile donato
  • Concessione Edilizia
  • Documenti che dichiarino la conformità di tutti gli impianti, idraulici, elettrici ecc.
  • Certificato di abitabilità
  • Certificato di destinazione urbanistica nel caso di cessione di terreni

 

N.B.: Nel momento stesso in cui si decide di vendere il proprio immobile, si dovrebbero preventivamente raccogliere questi documenti e verificarne l'idoneità. Infatti, spesso, molte trattative avviate saltano proprio perché mancano alcuni documenti. LA NOSTRA AGENZIA VI AIUTERA' A REPERIRE ED EVENTUALMENTE CORREGGERE I DOCUMENTI NECESSARI.

 

Preliminare di compravendita o compromesso

Una volta che la proposta d'acquisto è stata accettata dal venditore nei tempi previsti si arriva alla stipula del preliminare di compravendita o compromesso. Si tratta di un atto privato in cui le parti stabiliscono, dichiarano e sottoscrivono reciprocamente la volontà rispettivamente di vendere ed acquistare alle condizioni indicate nel preliminare stesso. Ecco perché la stesura del documento è molto importante e deve essere affidata ad un professionista del settore che tutelerà i reciproci diritti delle parti, senza zone buie. Gli elementi fondamentali che costituiscono un preliminare sono: la descrizione dell'immobile, il prezzo dell'immobile, le modalità di pagamento, l'importo della caparra, la data dell'atto notarile. È inoltre possibile fare inserire nel compromesso tutte le notazioni e puntualizzazioni che si ritengono più opportune.

 

Atto notarile o rogito

Il rogito è l'atto di vendita vero e proprio con il quale si formalizza il passaggio di proprietà dell'immobile sulla base di quanto stabilito nel preliminare di compravendita. E' importante sapere in anticipo di quali documenti si ha bisogno per poter stipulare un atto notarile, di seguito vengono riportati quelli essenziali:

  • documento di identità
  • codice fiscale
  • certificato di stato civile (se il compratore non è coniugato)
  • atto di nascita
  • certificato per riassunto dell'atto di matrimonio (se il compratore è Coniugato)
  • fotocopie degli assegni consegnati al compromesso
  • fotocopia dell'assegno di pagamento dell'agenzia immobiliare
  • oltre naturalmente a tutta la documentazione inerente l'immobile precedentemente elencata nel capitolo documentazione necessaria.

 

N.B.: non sempre sono necessari tutti questi documenti, alcuni di questi sono anche cumulabili in un unico documento, la nostra agenzia vi seguirà per semplificare al massimo l'ottenimento di tutta la documentazione.

L'agenzia Sviluppo Casa 33 offre anche la possibilità di stipulare gli atti notarili presso la sua sede all'interno di una sala realizzata per garantire il massimo della privacy.

 

Le tasse per chi vende

 

La plusvalenza
Se la casa non è stata la propria abitazione principale e viene rivenduta entro cinque anni dall'acquisto, il guadagno realizzato (chiamato "plusvalenza") deve essere dichiarato nel modello Unico (ex 740) e verrà tassato come un reddito. La plusvalenza è la differenza fra il prezzo di acquisto e quello di vendita, al netto di ogni altro costo sostenuto per la casa nel periodo in cui la si è posseduta, purché si tratti di spese documentabili.

 

Fanno eccezione a tale regola:

  • gli immobili pervenuti per successione
  • quelli ricevuti in donazione, se, con riferimento alla persona che ha donato l'immobile, sono trascorsi 5 anni dall'acquisto o costruzione dello stesso
  • le unità urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto (o la costruzione) e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

 

Imposta sostitutiva sulle plusvalenze
In materia di tassazione di queste plusvalenze, a partire dal 2006 è stato introdotto un sistema alternativo a quello vigente. Infatti, il venditore ha la facoltà di chiedere all'atto della cessione, con dichiarazione resa al notaio, che sulle plusvalenze realizzate sia applicata un'imposta sostitutiva di quella sul reddito. Tale imposta è del 20%.

Onorario agenzia immobiliare
La commissione pagata all'agenzia è di norma pari al 3% del valore dell'immobile tuttavia per operazioni sopra i 130.000/00 spesso applichiamo commissioni più basse. Tale commissione è soggetta ad iva del 22%.

N.B.: Qualora sull'immobile in vendita gravasse un mutuo, bisogna tener presente che occorre estinguerlo e procedere alla cancellazione dell'ipoteca, salvo che sussistano i termini per un accollo (vedi sezione mutuo).

 

Dopo la vendita

 

Firmato il rogito, le formalità burocratiche sono le seguenti:

 

Comunicazione di cessione di fabbricato
È un atto imposto dalla legge antimafia, per cui il venditore, deve comunicare entro 48 ore l'avvenuta cessione e consegna dell'immobile: deve trasmettere alla Questura o al commissariato competente un modulo in triplice copia per denunciare l'avvenuta consegna dell'immobile. In genere è il notaio stesso a fornire tali moduli.

 

Comunicazione all'amministratore di condominio
Va comunicato all'amministratore il nominativo del nuovo proprietario affinché provveda ad addebitare le spese condominiali allo stesso dalla data del rogito in poi.

 

Disdetta delle utenze
(gas, luce, acqua, telefono) in alternativa è possibile optare per il subentro in accordo con il nuovo acquirente, richiedendo agli enti fornitori la voltura dei contratti.

 

Informazioni utili

Se il venditore vende un alloggio acquistato usufruendo dei benefici fiscali per l'abitazione principale prima che siano trascorsi 5 anni dall'acquisto, incorre nella decadenza dalle agevolazioni godute in sede di acquisto (con applicazione delle relative sanzioni), salvo che proceda entro un anno all'acquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale; va inoltre ricordato che dell'agevolazione si può beneficiare senza limitazioni. È quindi possibile vendere casa e comprarne un'altra, sempre con lo sconto fiscale, purché la cosa avvenga in tempi successivi.

 

Il credito d'imposta per il riacquisto prima casa

È concesso un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'Iva corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato, per chi riacquista un'altra prima casa entro un anno dalla vendita della stessa. Tale credito non da luogo in ogni caso a rimborsi ma può essere portato in diminuzione dall'imposta di registro dovuta sull'atto d'acquisto agevolato che lo determina, oppure dalle imposte sui redditi delle persone fisiche (modello unico 740/730).


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